L’immobilier pour les nuls

Comment j’ai connu ce livre ?

J’ai trouvé ce livre dans mon magasin Cultura habituel.  Je recherchais un livre pour reprendre les bases de l’immobilier. Connaissant déjà bien la collection ‘Pour les nuls’ grâces au nombreux livres liée au domaine du développement informatique, j’ai fait ce choix pour démarrer dans ce domaine.

Acheter le livre

Vous trouverez ce livre un peux partout. Dans les librairies ou même en grande surface. Mais si vous êtes fainéant, faite le vous livrer:

Préface

La préface est similaire à tout ce que fait ‘Pour les nulls’. On y retrouve un résumer des divers rubriques du livre et ce que signifies les divers icones que l’on retrouvera un peu partout dans le livre.

Première partie : Devenir propriétaire

Cette partie comprend 9 chapitres. Certains chapitres étant très générale et « basique », j’ai choisit de ne pas résumer chacune d’elle.

Au début de cette partie, les auteurs nous présentent rapidement le marché de l’immobilier de ces dix dernières années et les prix en fonction des quartiers et de  la proximité avec les villes.

On commence par traiter quelques idées reçut :

• Il est plus intéressant de loué que d’acheter
• Tout le monde n’a pas les moyens de s’acheter un logement
• Devenir propriétaire c’est s’endetter

Ensuite on voit la raison de la recherche et ce que cela implique :

Neuf ou ancien ? Appartement ou maison ? A rénover ou neuf ? Acheter pour soi ou pour loué ?

Pour un novis, on peut y découvrir de quoi se remettre en question. Par exemple, que « à rénover », ne veut pas forcément dire moins chère, qu’un immeuble de standing peut être moins couteux à l’achat qu’un immeuble standard (a cause de charges mensuelles très élevées).

Où trouver son bonheur ? Un chapitre entier est consacré à cette question. On y apprend comment s’y prendre en fonction des divers biais de cherches (particuliers, agents immobiliers, promoteurs, notaires, ventes aux enchères, …)

On poursuite cette partie avec une des partie les plus importantes a mes yeux, l’information a propos du logement. En effet, c’est ces informations qui vont vous permettre de vérifier que le logement est décent et si votre ‘coup de cœur’ vaux vraiment le coup. Les auteurs vous conseils de tout vérifier :

• La description du terrain sur le cadastre
• La description du logement. Les métrés en loi Carrez, la surface habitable,
• S’il y a une copropriété, vérifier le règlement de copro, les charges des années précédentes, les travaux prévisionnels, les comptes rendu d’assemblé générale, …
• Les diagnostiques obligatoires. Ils sont de plus en plus nombreux et fournissent de nombreuses informations sur le logement (Consommation énergétique du logement, état de l’installation électrique et du gaz, Risque naturel et technologiques)
• Les documents d’urbanisme vous donnent de nombreuses informations sur les équipements existant et les travaux prévus par exemple

Une trentaine de page est consacré à la période de la signature. On traite tout ce qui concerne les divers documents administratifs, leurs significations et leur contenu. On voit également les frais engendré par l’acquisition couramment appelé frais de notaires qui sont en réalité en grande partie des taxes de l’état.

On en vient au cas de la copropriété. Que vous vouliez acheter une résidence principal ou pour du locatif, cette partie vous intéressera pour en savoir d’avantage sur le fonctionnement d’une copropriété. Comment sont répartis les taxes et impôts ? Que sont le conseil syndical et l’assemblé général ? Qui paie les charges ? (locataire ou propriétaire)

Deux chapitres sont consacrés à l’achat en fonction du budget à votre disposition. Il y a ainsi un chapitré dédier au moyen pour acquérir un logement moins chère :

• Achat aux enchères
• Achat d’un bien loué (vendu moins chère en principe)
• Achat d’une chambre de service ou une loge de gardien
• Achat en viager
• Accession social
• Acheter a plusieurs

Un autre chapitre est dédié à l’achat d’une résidence secondaire et les divers coups que cela engendre.

Deuxième partie : la pierre comme placement

Nous atteignons la moitié du livre et on aborde la rentabilité de l’achat d’un bien. On voit sur quelques pages l’intérêt que peut avoir ce type de placement par rapport à un autre type de placement. Notamment l’effet de levier de l’emprunt bancaire ou encore les avantages/inconveignant d’acheter plusieurs studio par rapport a de grande surfaces.

Le sujet qui m’intéressait le plus est alors abordé : La fiscalité !

Des courtes explications sont présentes sur les différents régimes fiscaux existant :

• Loi Pinel (ex Duflot)
• Location meublé
• Loi ALUR
• Bâtiments historique
• Les résidences de services
• Le bail commercial
• La « pierre papier » ou SCPI
• Loi Scellier
• Malraux
• Girardin

Les charges déductibles sont également abordées, mais je trouve qu’elles ne sont pas assez détaillées en fonction du régime et du type d’imposition pour lequel on a opté.

Un chapitre est dédié aux taches qui incombent aux bailleurs. Rédaction du bail, suivit de la gestion, répartition des charges, déclaration de revenues foncières, travaux d’entretient. Ce chapitre aborde également les diverses garanties en cas de loyer impayé

Un bien vaut-il la peine d’être gérer par un professionnel ? Les auteurs essayent de répondre à cette question avec les pour et les contres.

 Troisième partie : Location, mode d’emplois

Cette partie s’adresse en grande partie au locataire. Je ne vais pas en parler beaucoup car la plupart des choses qui y sont dites sont connu. On peut toutefois noter une partie intéressent sur les close d’un bail.

Quatrième partie : Faire construire dans les règles de l’art

Comme son titre l’indique, cette partie est dédiée à la construction. Le livre traite ici des raisons de la construction et des choix possibles, comme par exemple l’emplacement, le choix du constructeur. On va également voir qu’il y a énormément de paperasse en France pour pouvoir construire ça maison (oui je sais, pas que pour la maison …).

Dans les chapitres de cette partie, on va voir les étapes de la construction, quelles sont les problèmes que l’on peut rencontrer et comment les régler. Un chapitre est dédié au choix du terrain. On peut voir l’évolution (je dirais même la flambé) du prix des terrains, principalement autour des grandes villes. On y voit également toutes les spécificités légales (servitudes publique, diagnostiques obligatoires, …)

Une fois le terrain trouvé et acheter il faut un permis de construire. On va voir ici comment l’obtenir et ce que doit contenir la demande.

Une fois le permis de construire obtenue, il faut commencer les travaux, prendre des assurances (le livre détaille plutôt bien les diverses assurances obligatoires ou optionnelles) et réceptionner la maison.

Cinquième partie : Les crédits immobiliers : du prêt à porter sur mesure

Quel est ma capacité d’endettement et combien la banque peut elle me prêter? La base est que la banque peut vous prêter jusqu’à ce que vos mensualités de remboursement atteignent 33% de vos revenus (ce nombre n’est pas fixe car il dépend de plusieurs critères comme par exemple votre reste à vivre). Par exemple, si le revenu de votre foyer est de 300€ mensuellement, la banque estime que vous pouvez rembourser 1000€ d’emprunt par mois.

Donc pour estimer votre capacité de remboursement mensuel, la banque utilise ces critères (liste non exhaustive) :

• Vos revenus salariés actuels, votre salaire et celui de votre conjoint généralement
• D’éventuels revenus locatif par exemple (attention ces revenus ne sont comptabilisés qu’à 70 % car la banque prend en compte que vous n’allez pas réellement toucher la totalité des revenus locatif)
• D’éventuels rente que vous touchez
• Vos crédits

La banque peut vous prêter plus que votre capacité ou plus facilement en fonction de plusieurs critères important :

• Votre apport
• Votre épargne
• Votre statu actuel (CDI, CDD, profession libérale)
• Les près que vous avez obtenu pour compléter votre près principal (ces prêts sont détailler dans le livre):
  • Le prêt à taux 0%
  • L’épargne logement (si vous posséder un livret)
  • Le prêt action logement (1% logement par exemple)
  • Les prêts aux actionnaires
  • Les prêts a caractère social accordés par les CAF
  • Les prêts relais
  • Le prêt locatif intermédiaire
• Le nombre d’assurance que vous avez et prendrez chez eux (hé oui, c’est sur ces produits qu’ils gagnent le plus d’argent, pas sur les intérêts). Vous aurez d’ailleurs le choix parmi de nombreuses option suivant la banque choisit.

Paradoxalement, plus vous avez d’épargne (que vous n’utilisez pas entièrement pour votre projet), plus la banque vos prêtera facilement. En effet, si votre profil est épargnant, la banque vous fait plus confiance et sais qu’en cas de coup dur, vous aurez une provision disponible.

Les bonnes raisons pour acheter à crédit :

• Cela permet de profiter d’un bien tout de suite et d’en profité plus tard
• On paie une mensualité de crédit au lieu de payer le crédit d’un autre
• On se construit un capital en remboursent sont logement
• On se construit un patrimoine sans avoir d’argent de coté
• Payer un crédit revient a de l’épargne forcé
• Les banques acceptes de financé la totalité du bien sans apport conséquent
• Pour un investissement locatif, les prêts sont payés (au moins en partie) par le locataire
• Les emprunts sont actuellement très bon marché
• La concurrence entre les banques permet de décrocher de bonnes conditions de crédit

Nous arrivons sur les détailles de la mise en place du crédit. Vous recevez l’offre de prêt. Vérifiez que les informations obligatoire y sont bien présente (liste présente dans le livre). Vous devez alors patienter 10 jours avant de pouvoir renvoyer l’offre signée. C’est en effet le délai minimal de rétractation (sachant que l’offre est valide au minimum 30 jours, cela vous laisse le temps). Le déblocage des fonds peut alors être soumis à certaines conditions, par exemple sur vous construisez votre maison, la banque peut vous demander les devis/facture pour débloquer les sommes.

Le livre se termine sur une sixième partie intitulé « La parti des dix » qui contient plusieurs chapitre comportant chacun dix conseil sur un thème précis tel que : comment loué facilement, commencent acheter facilement, …

Conclusion

Comme pour tout le livre de la collection « pour les nuls » que j’ai pu lire, ce livre aborde une grande partie de ce qu’il faut savoir dans l’immobilisé. Il vous permet de vous initier pour pouvoir ensuite vous orienté plus facilement vers ce qui vous intéresse particulièrement. De mon coté, je me suis orienté vers des livres/formations concernant la fiscalité liée à location.

Donc si vous voulez construire ou acheter pour louer, n’hésitez pas à acheter ce livre. Vous dépenserez quelques euros pour apprendre (ou remettre en mémoire) des principes permettant de faire de grandes économies.